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[초점-공공임대리츠 월세] LH, 文정부 큰폭 경감 … 전 정권 주택은 그대로

  • 한승수 기자
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    입력 : 2017-08-08 19:11:49

    한국토지주택공사(LH)가 수도권 공공임대주택리츠의 임대수익률을 하향 조정, 입주자의 주거비용 부담을 덜어준 것으로 나타났다. 주목할 만한 점은 임대수익률이 하향 조정이 정권 교체 시점과 거의 일치한다는 것이다. 

    그러나 지난해 박근혜정부 때 공급한 리츠임대주택은 임대조건을 그대로 둔 것으로 나타나 형평성에서 논란이 일 전망이다.

    8일 LH(한국토지주택공사=사장 박상우)에 따르면 지난 6월 27일 입주자를 모집한 경기도 고양향동지구 S-1블록의 임대수익률은 가구당 4.2~4.5% 수준이다. 앞서 같은 달 13일 입주자모집공고를 낸 경기도 시흥장현 B-1블록의 임대수익률은 4.5~4.6% 정도다.

    무주택자의 주거비부담 경감에 정책 초점을 맞추고 있는 문재인 정부 집권 후 공급된 공공임대 리츠주택의 임대수익률은 4% 초·중반으로 박근혜 정부 때 공급 단지에 비해 최고 1%포인트 낮게 책정됐다. 이들 중소형 리츠 주택에 입주자는 연간 1,00만원 안팎의 월세가 줄어들게 된다.

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    건설사, 재무적 투자자(FI) 등 주택 공급업자 지원에 정책 기조를 맞췄던 박근혜 정부 시절 입주자를 모집한 공공임대주택리츠의 임대수익률은 상당수 5%내외였다.

    지난 해 10월 입주자 모집 공고를 낸 경기도 화성동탄2 A48블록은 임대수익률은 최고 4.9%였다. 같은 해 7월 입주자 모집을 실시한 경기도 미사강변도시 A24,25블록은 임대수익률이 4.9~5.0%에 달한다.

    임대수익률을 연간 월세의 합계를 사업원가에서 세대 당 보증금을 뺀 금액으로 나눈 수치다. 수익률이 낮을 수록 세입자의 주거비 부담은 줄게 된다.

    공공임대리츠는 민간자금을 활용한 리츠로 공공임대주택을 공급하는 방식이다. 개발비용부담을 민간에 넘기고, LH는 주택건설·공급, 분양전환 및 제반업무 등의 자산관리업무를 수행한다.

    분양 전환 시 미분양이 발생할 경우, LH가 이를 매입해 준다. 투자자는 사업 위험성을 줄일 수 있고, LH는 이를 통해 적은 비용으로 공공임대주택 공급량을 유지할 수 있다고 주장했다.

    박근혜 정부 때 공공임대리츠사업은 고수익의 '황금알을 낳는 거위'로 재무적 투자자들과 건설사들이 앞다퉈 사업에 진출, 무주택 서민의 주거안정을 내세워 민간 기업의 주머니를 채워준다는 지적을 지난해 국정감사에서 받았다.

    HUG(한국주택보증공사)의 국민주택기금의 저리 지원과 함께 LH가 저렴한게 제공한 공공택지에 시공사도 최저가 낙찰로 선정, 공사 원가를 대폭 낮추었으나 상당수 공급단지가 고수익률을 고수한 데  따른다.

    LH는 정권 교체를 기점으로 민간리츠사업자의 투자 수익률이 낮아진 점에 대해 정치적 해석을 경계했다. 투자 수익률은 상품 구성별 특성에 따라 책정하는 것이며, 최근 사업장은 이미 지난해 수익률과 임대료 책정이 끝났다는 것이다.

    LH 관계자는 “시흥이나 고양 사업지는 지난해 사업계획 승인이 끝난 곳으로 수익률과 임대료 설정은 당시에 완료됐다”면서 “정치적 상황에 따라 달라진 것이 아닌 리츠별 상품구성 특성에 맞춰 결정된 내용이다”고 반박했다.

    그러나 공공임대리츠주택의 평균 수익률 하향조정은 문 정부가 내세운 무주택 서민의 주거비용 경감방향과 맥을 같이 하면서 시장에서 호평을 받는 중이다.

    실제 지난해 공급한 미사강변 A24블록 84.9A타입은 보증금 1억300만원에 월 임대료는 68만원에 입주자를 찾았다. 반면 올해 시흥장현 B-1블록은 같은 평형의 주택이 보증금 8100만원에 월 66만원에 세입자가 들어갈 예정이다.

    비교를 쉽게 하기 위해 미사강변 A24블록에 맞춰 시흥장현의 보증금을 2200만원 인상해 1억300만원으로 올릴 경우(LH 임대보증금 확대 전환요율 6% 적용), 월 임대료는 55만원으로 떨어진다. 산술적으로 따질 경우 장현 세입자는 연간 156만원의 월세를 아껴 생활에 보탤 수 있게 된다.

    공공임대리츠주택 실수요층은 LH의 주거비 부담 경감에 반색했다. 고양 향동 S1과 S2블록의 일반경쟁은 각각 4.98 대 1과 11.57 대 1로 입주 경쟁이 치열했다. 시흥 장현도 평균 4  대 1을 기록했다.

    반면 지난해 미사강변을 제외한 시흥목감 등 수도권 공공임대리츠주택은 주거부담을 우려한 수요층의 외면으로 상당수 단지가 미달사태를 빚었다. 당시 LH는 궁여지책으로 소득기준을 삭제하면서 고소득 무주택자에게도 미달주택을 재공급, 공공성에 배치된 수익사업으로 변질됐다는 비난을 받기도 했다.

    한문도 임대주택연구소 소장은 “역대 모든 정부가 단순히 얼마나 많은 임대주택을 공급했느냐를 과시해 왔지만 이제는 단순히 공급량이 아닌 그 안에 살고 있는 사람들의 생활까지 고려해야 한다”면서 “현 정부가 무주택서민의 주거 및 생활 환경 개선을 목표로 삼았다면 임대료 인하에 대해 더 많은 고민을 해야한다”고 조언했다.

    한편 시장은 '민간리츠기업 배채우기식'이라는 지적을 받아온 지난해 공공임대리츠 공급단지의 수익률의 하향 조정이 이뤄질 수 있을 지에 대해 주목하고 있다.

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